임대차계약이 종료되고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자는 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 세입자는 관할 법원이나, 인터넷으로 임차권등기명령 신청을 하면 2주 이내에 등기부등본에 등재가 됩니다.
임차권등기란?
임차권등기는 세입자가 집주인에게 계약종료 6개월에서 2개월 전 계약종료를 통보하였지만, 집주인이 계약종료일이 지나도 보증금을 돌려주지 않을 때 신청 할 수 있습니다. 세입자는 임차권등기명령이 등기부 등본에 기재되지 않으면 이사를 가면 안 됩니다.
이사를 가면 기존의 대항력과 우선변제권이 깨지게 되어 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 대항력의 요건중 한 가지가 실거주를 계속 유지하는 것이기 때문에 임차권등기명령 신청을 하고 이사를 가셔야 합니다.
- 임차권등기명령 후 등기부등본에 등재된것을 확인하고 이사를 가셔야 기존의 대항력과 우선 변제권이 유지됩니다. 소요기간은 2주 정도 소요되며, 임차권등기가 끝난 주택에 새로운 세입자는 최우선변제권을 받지 못합니다.
임차권등기명령 신청 절차
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후에 신청할 수 있습니다. 보증금 전액을 못 받거나, 일부를 못 받아도 신청할 수 있습니다. 세입자는 임차권등기명령신청서와 첨부서류를 작성하여야 합니다. 임차권등기명령 신청서와 아래의 첨부서류를 구비하시어, 관할법원에 제출하시면 됩니다.
주택임대차보호법 제3조의3제8항에 따르면 임차권 등기와 관련된 비용은 집주인에게 청구할 수 있다고 명시되어 있습니다. 법무사나 변호사와 상담하여 진행하시길 먼저 권해 드립니다.
1. 등기부등본 (집주인 소유 확인용)
2. 기존 임대차계약서 사본 (확정일자와 계약한 사실 확인용)
3. 세입자 주민등록초본
4. 계약종료 6개월 ~ 2개월전에 계약종료를 통보한 증명자료 (양식이 존재하지 않으며 문자, 카톡, 내용증명, 전화녹음 다양하게 입증이 가능함)
5. 기타 예외적인 상황에는 첨부 서류가 필요합니다.
- 확정일자 받은날과 전입신고일이 다를 경우, 임대차 목적물이 아닐 경우 주거용으로 사용했다는 증명 등에는 추가 서류가 필요합니다.
임차권등기명령 비용
임차권등기명령 비용은 인지세, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세등이 발생합니다. 앞서 말씀드렸듯이 임차권등기명령에 관한 비용은 집주인에게 청구 가능합니다. 법무사와 변호사비용을 제외하고 간단히 설명드리겠습니다.
- 인지세 : 수입인지 2,000원
- 등기수입증지 : 부동산 1개당 3,000원
- 송달료 : 5,100원(1회 송달료), 당사자 1명당 3회분이 필요합니다. 집주인 3회+세입자 3회 총 6회분이 필요합니다. 5,100원 ×6회=30,600원
- 등록면허세(지방교육세 포함) : 72,00원
대략 40,000원 정도의 비용이 발생합니다. 법무사와 변호사의 도움을 받아 소송을 진행한다면, 임차권등기명령 지연 이자를 받을 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 의해서 소송으로 권리를 행사하면 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송을 진행하지 않으면, 민법 법정이율 5%를 지연이자로 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령이 등기부등본에 등재되면 새로운 세입자를 구하기가 어려워집니다. 채무(등기명령신청)가 있는 집에는 최우선 변제권도 적용받지 못해서 세입자들이 입주를 꺼리게 됩니다. 초반부터 변호사나 법무사의 도움을 받아 최악의 경우 임대차보증금 반환청구 소송으로 강제 경매를 진행해서라도 소중한 보증금 지키시길 권해 드립니다.
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