전세자금을 보호하기 위해서는 전세권 설정, 확정일자, 전세자금 보험이 있습니다. 전세권 설정은 전세자(임차인)의 전세금을 보호하기 위하여 등기에 등록함으로써 공시하여 효력을 발휘하는 것입니다. 전세권 설정에는 집주인의 협조와 동의가 필요합니다.
전세권 설정은 집주인(임대인)과 전세자(임차인)의 준비물이 필요합니다. 집주인(임대인)은 준비물을 준비해야 하는 번거로움과 아직 잘 모르는 전세자(임차인)에게 민감한 서류를 건네어야 하는 불 안 함 때문에 전세권 설정을 꺼려하는 경우가 있습니다. 이때는 제삼자인 법무사를 이용하여 처리를 하는 방법도 있지만, 집주인의 허락하에 셀프로 진행하는 방법을 알려드리겠습니다.
- 집주인(임대인) 필요서류 - 주민등록 초본, 신분증, 인감증명서, 인감도장, 집문서(등기필증)
- 전세자(임차인) 필요서류 - 주민등록초본, 신분증, 막도장, 전세권 설정등기 계약서, 전세권 설정등기 신청서, 등기수수료 확인증, 면허 취득세 납부필증, 위임장
1. 임대차계약서 작성
우선 중개부동산에서 집주인(임대인)과 만나서 임대차계약서를 작성하고, 전세권 설정등기에 동의와 협조를 구합니다. 추후 잔금처리 날 집주인(임대인)의 준비물을 알려드리고 약속 날에 챙겨 올 것을 당부드립니다. 잔금 날까지 다음 서류들을 준비하여 잔금처리 날 필요서류에 집주인(임대인)의 인감도장을 찍고 필요 내용들을 추가로 작성하여 완성하면 됩니다.
2. 전세권 설정등기 계약서 작성(2부)
계약서는 법정 양식이 존재하지 않습니다. 인터넷에서 전세권 설정 계약서를 다운로드하여 작성하시면 됩니다. 계약서에 필수로 들어가야 하는 사항은 전세금과 기간입니다. 전세권 설정 기간은 최소 1년 ~ 최대 10년으로 정해져 있으며, 전세기간을 설정기간으로 정합니다. 전세권 설정등기 기간을 정하지 않으면 둘 중 아무나 전세권 소멸 통고를 하여 전세권 효력을 없앨 수 있습니다. 전세권 소멸 통고 후 6개월이 지나면 효력이 사라지니, 반드시 계약서에 존속기간을 기입하여야 합니다.
3. 전세권설정등기 신청서 작성
전세권 설정등기 신청서는 법정 양식이 있습니다. 인터넷에서 다운로드할 수 있습니다. 아파트, 오피스텔, 원룸 등 구분되어있는 건물일 경우 10-2. 전세권 설정등기신청(구분건물)을 다운로드하시면 됩니다. 신청서 아래에 샘플로 잘 설명이 되어있어서 작성하시는데 참조하여 작성하시면 됩니다. (집주인 정보가 필요한 부분은 남겨두시고 잔금 날 만나서 추가 작성하여 완성하면 됩니다.)
- 네이버＞대법원 인터넷등기소＞자료센터＞등기신청양식＞'전세권 설정등기신청' 검색
4. 위임장 작성
등기소에 집주인(임대인)이 동행해주면 필요 없는 서류지만, 보통의 경우 동행해주지 않으니 작성하셔야 합니다. 역시 법정 양식이 있으니 다운로드하여서 작성하시면 됩니다.
- 네이버＞대법원 인터넷등기소＞자료센터＞등기신청양식＞'위임장' 검색
5. 부동산 방문 (잔금처리 및 인감도장)
잔금처리 날 부동산에 방문하여 집주인(임대인)을 만납니다. 준비하신 서류에 집주인(임대인)의 인감도장을 찍고, 전세권 설정등기 신청서에 집주인의 집문서에 있는 일련번호와 비밀번호를 적습니다. 모든 서류에는 간인(서류를 1/4 접어 겹치는 부분에 도장)과 계인(서류를 나란히 놓고 겹치는 부분에 도장)을 합니다. 부동산 중개인의 도움을 받으면 쉽게 할 수 있습니다. 이제 등기수수료와 면허 취득세를 납부하시면 준비물은 끝이 납니다.
6. 등기수수료(수입증지) 납부
등기를 하려면 등기수수료를 납부해야 합니다. 서면으로 제출할 때는 15,000원의 비용이 발생하지만, 인터넷으로 납부하면 10,000원의 비용이 발생됩니다. 납부하고 반드시 납부필증을 출력하여야 합니다.
- 네이버＞대법원 인터넷등기소＞자료센터＞전자납부＞등기신청 수수료 전자납부
7. 면허 취득세 및 지방교육세 납부
면허 취득세는 보증금의 0.2%이고, 지방교육세는 면허 취득세의 20%입니다. 영수필증을 출력하시면 됩니다. 수수료는 보증금 2억을 예로 들겠습니다.
- 면허 취득세 = 2억(보증금) × 0.002(0.2%) = 40만 원
- 지방 교육세 = 40만 원 × 0.2(20%) = 8만 원
8. 등기소 방문 (서류제출)
이제 모든 준비가 끝났습니다. 관할 등기소에 방문하여 준비하신 준비물을 모두 가지고 방문합니다. 바로 제출하시지 마시고, 민원봉사실에서 서류 검토를 받으시길 추천드립니다. 서류 검토를 끝마치시면 전세권 설정등기 창구에 가셔서 서류를 제출하시면 끝이 납니다. 전세권은 등기를 하면 그 즉시 바로 효력이 발생합니다.
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